Bail d'Habitation au Maroc : Guide Complet de la Loi 67-12

La Loi n° 67-12 du 26 janvier 2013 régit les rapports locatifs des locaux à usage d’habitation au Maroc. Elle a profondément modernisé le cadre juridique du bail d’habitation, en précisant les droits et obligations de chaque partie. Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce que la Loi 67-12 ?

Publiée au Bulletin Officiel n° 6131 du 7 mars 2013, la Loi 67-12 encadre la relation entre bailleur (propriétaire) et preneur (locataire) pour tous les logements à usage résidentiel. Elle s’applique aux contrats de bail conclus après sa publication, et complète les dispositions du Dahir des Obligations et Contrats (DOC).

Ses principaux apports sont :

La révision triennale plafonnée du loyer
L’obligation d’un état des lieux contradictoire
Des règles précises sur le congé et la résiliation
La protection contre les expulsions abusives

Le contrat de bail : mentions obligatoires

Un contrat de bail d’habitation valide doit mentionner :

L’identité complète du bailleur et du preneur (CIN / ICE)
La description précise du logement (adresse, surface, étage)
Le montant du loyer mensuel et ses modalités de paiement
Le montant du dépôt de garantie
La date de prise d’effet et la durée (déterminée ou indéterminée)
Les charges imputables au preneur

Vous pouvez générer gratuitement votre contrat de bail conforme avec notre générateur de contrat en ligne, disponible en Français, Arabe et Anglais.

La révision du loyer : 8 % maximum tous les 3 ans

C’est l’une des dispositions les plus importantes de la Loi 67-12 : le loyer ne peut être révisé qu’une fois tous les trois (3) ans, et la hausse est plafonnée à 8 % du loyer en vigueur, dans les limites des décrets gouvernementaux basés sur l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) publié par le Haut-Commissariat au Plan (HCP).

Important : Toute clause contractuelle prévoyant une révision annuelle ou supérieure à 8 % est réputée non écrite et sans effet juridique.

Calcul pratique

Si votre loyer actuel est de 5 000 DHS/mois, la révision maximale au bout de 3 ans est de :

5 000 × 8 % = 400 DHS/mois → nouveau loyer max : 5 400 DHS/mois

Le dépôt de garantie (caution)

La loi ne fixe pas de plafond légal pour le dépôt de garantie, mais la pratique courante au Maroc est de 1 à 3 mois de loyer. Ce dépôt doit être :

Restitué dans un délai maximum de 3 mois après la restitution des clés
Défalqué des sommes légitimement dues (loyers impayés, dégradations hors usure normale)
Accompagné d’un état des lieux de sortie contradictoire

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la loi présume que le logement a été remis en bon état.

Durée du bail : déterminée ou indéterminée ?

Bail à durée déterminée

Le bail prend fin automatiquement à l’échéance du terme. Sa reconduction tacite est possible sauf congé régulier. La durée minimum recommandée est 12 mois.

Bail à durée indéterminée

Chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis. La pratique courante est de 3 mois pour l’habitation (mais les parties peuvent convenir d’un préavis différent dans le contrat).

Le préavis : comment donner congé ?

Le congé doit être notifié par acte extrajudiciaire (huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Un préavis informe l’autre partie de la fin du bail.

En pratique, un préavis de 3 mois est recommandé pour les baux d’habitation à Casablanca. Ce délai peut être réduit à 1 ou 2 mois par accord contractuel.

Le congé donné sans respect du préavis légal engage la responsabilité de son auteur.

Obligations du bailleur

Le bailleur a l’obligation de :

Remettre le logement en bon état d’usage et de réparation
Assurer la jouissance paisible des lieux loués
Effectuer les réparations non locatives (gros œuvre, toiture, installations collectives)
Ne pas s’opposer aux travaux d’embellissement réalisés par le locataire avec son accord

Obligations du preneur (locataire)

Le locataire a l’obligation de :

Payer le loyer et les charges à la date convenue
User des lieux en bon père de famille (usage raisonnable)
Ne pas céder ni sous-louer sans accord écrit du bailleur
Souscrire une assurance multirisque habitation couvrant les risques locatifs
Permettre l’accès pour les travaux nécessaires
Restituer le logement en bon état à la fin du bail

Résiliation anticipée et expulsion

Non-paiement du loyer

En cas de non-paiement, le bailleur doit adresser une mise en demeure par lettre recommandée. Si le locataire ne règle pas sous 15 jours, le bailleur peut saisir le tribunal compétent en demande de résiliation et d’expulsion.

Résiliation par le locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant le préavis convenu ou légal. En cas de déménagement sans préavis, il reste redevable des loyers jusqu’à l’expiration du préavis.

Générez votre contrat maintenant

Easy Keys met à votre disposition un générateur de contrat de bail gratuit, conforme à la Loi 67-12, disponible en Français, Arabe et Anglais, avec export PDF.

👉 Créer mon contrat de bail d’habitation

Pour toute question juridique complexe ou pour bénéficier d’un accompagnement professionnel dans votre relation locative, contactez nos experts Easy Keys.