Immobilier au Maroc 2026 : Hausse de 2 % des Droits d'Enregistrement sur les Achats en Cash (et Comment l'Éviter)
En alignement avec les dispositions de la loi de finances 2026, la Direction Générale des Impôts (DGI) a annoncé de nouvelles mesures concernant les droits d’enregistrement des achats immobiliers et des fonds de commerce. Ces modifications entreront officiellement en vigueur à partir du 1er juillet 2026.
L’objectif principal de cette réforme est de renforcer la transparence financière et de limiter les transactions en espèces non traçables — le fameux paiement « en cash ». Que vous achetiez un appartement à Casablanca ou une villa à Bouskoura Ville Verte, voici tout ce que vous devez savoir avant de signer.
Structure fiscale actuelle des droits d’enregistrement
Avant d’entrer dans le détail de la nouvelle hausse, rappelons les taux d’enregistrement de base appliqués à l’immobilier au Maroc :
- 4 % pour les propriétés bâties (appartements, maisons, villas, locaux commerciaux).
- 5 % pour les terrains nus (lots destinés à la construction comme terrains agricoles).
Ces droits, payés lors de l’enregistrement de l’acte chez le notaire ou l’Adoul, s’ajoutent aux frais de conservation foncière et aux honoraires.
Quelle est cette nouvelle hausse et qui concerne-t-elle ?
La nouvelle décision instaure une augmentation de 2 % qui s’ajoute aux droits d’enregistrement initiaux. Toutefois, cette hausse n’est pas généralisée : elle reste soumise à deux conditions cumulatives.
1. La valeur du bien dépasse 300 000 DH
L’augmentation s’applique uniquement aux biens immobiliers ou aux fonds de commerce dont la valeur dépasse 30 millions de centimes (300 000 dirhams). Les biens dont la valeur est égale ou inférieure à ce montant sont totalement exonérés de cette hausse.
2. Le paiement est effectué en espèces (cash)
Le taux supplémentaire de 2 % est imposé exclusivement si l’acheteur choisit de régler le prix du bien — ou une partie de celui-ci — en espèces.
En d’autres termes : un bien de plus de 300 000 DH payé intégralement par voie bancaire n’est pas concerné par la majoration.
Comment éviter légalement la hausse de 2 % ?
Pour éviter ces frais supplémentaires, la nouvelle loi incite les acheteurs à documenter leurs transactions via les canaux bancaires agréés et à s’éloigner du paiement en espèces. Les méthodes acceptées comprennent :
- Les chèques bancaires certifiés.
- Les virements bancaires directs.
- Les moyens de paiement électronique agréés.
⚠️ Avertissement important : cette procédure s’applique également aux montants d’avance ou aux acomptes versés lors de la rédaction du compromis de vente. Ces derniers doivent impérativement être effectués par virement ou chèque bancaire, et les références du paiement (numéro de chèque, ordre de virement) doivent être mentionnées avec précision dans l’acte de vente final chez le notaire ou l’Adoul.
Exemple chiffré : la différence financière
Prenons l’achat d’un appartement d’une valeur de 40 millions de centimes (400 000 dirhams) après le 1er juillet 2026 :
Sur une simple formalité de paiement, l’acheteur peut donc économiser 8 000 DH — une somme loin d’être anecdotique sur un budget d’acquisition.
Ce que cela change concrètement pour votre projet
Cette mesure s’inscrit dans la continuité des réformes de 2026, notamment la fin des actes sous seing privé et le renforcement de la lutte contre les paiements non déclarés, qui visent toutes à sécuriser et tracer les transactions immobilières au Maroc.
Pour un acheteur, trois réflexes deviennent essentiels :
- Anticiper le financement bancaire dès la phase du compromis de vente.
- Conserver toutes les preuves de paiement (chèques certifiés, ordres de virement).
- Vérifier la mention des références bancaires dans l’acte définitif avant signature.
Conclusion et conseils pour les futurs acquéreurs
Cette étape représente un saut qualitatif vers la généralisation des transactions numériques et bancaires dans le secteur immobilier marocain. Pour quiconque s’apprête à acheter un bien dont le prix dépasse 300 000 DH au cours du second semestre 2026, le conseil des experts est clair : veiller scrupuleusement à la traçabilité bancaire de tous les versements et s’assurer de l’enregistrement des références des chèques ou virements dans le contrat, afin d’éviter des coûts fiscaux supplémentaires inutiles.
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